Come affittare casa ai turisti nel 2018: tasse, dichiarazione dei redditi e cedolare secca al 21%. Affittare una casa vacanze è possibile ed è anche facile, basta seguire semplici regole contrattuali, il buon senso e rispettare gli adempimenti fiscali previsti per i canoni di locazioni derivati dall’affitto turistico e dichiarazione dei redditi.


Che cos’è una casa vacanze?

La casa vacanze come locazione turistica è disciplinata ai sensi della legge 17 maggio 1983, n. 217, che ne definisce: la classificazione delle case e appartamenti per vacanze destinati all’attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità.

Casa vacanze in forma imprenditoriale:

Per casa vacanze si intende quindi l’affitto di un appartamento, casa, villa, in forma imprenditoriale e organizzata. Ogni comune, però ha una propria definizione che deve essere necessariamente verificata prima di procedere alla locazione. Stavamo dicendo in forma imprenditoriale, si perché se la locazione turistica riguarda immobili arredati e senza servizi centralizzati, per più periodi all’anno non inferiori a 7 giorni e non superiori a 3 mesi e se l’attività è svolta non in modo occasionale e non organizzata di 3 o più case o appartamenti è di tipo imprenditoriale.

Ciò significa che secondo la legge quadro sul turismo, se l’attività è imprenditoriale è possibile affittare fino a tre case vacanze per non più di 3 mesi, in questo caso però occorre richiedere l’autorizzazione al Comune, si deve comunicare il listino prezzi alle autorità competenti come avviene per gli hotel, le pensioni, e gli alberghi, e si ha inoltre l’obbligo di dichiarazione i canoni percepiti della locazione turistica nel modello Unico nel quadro RL redditi occasionali se il periodo di affitto è meno di 30 giorni mentre se superiore si segue la disciplina per i redditi dei fabbricati per periodi superiori al mese.

Casa vacanze non imprenditoriale:

Se la locazione o affitto della casa vacanze invece avviene in modo sporadico, quindi non continuativo, l’attività è svolta in forma non imprenditoriale. Ciò significa che se possiedo una casa in montagna o al mare e l’affitto per brevi periodi (short lets) e saltuariamente, non ho obblighi da rispettare nel senso che dal momento che per le case vacanze short lets, non esiste una disciplina specifica, la regolamentazione degli affitti viene lasciata alla libera contrattazione privata tra le parti.

Locazione turistica: obblighi e durata

Se la Locazione turistica dura meno di 30 giorni non si ha l’obbligo di registrare il contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI e pagare l’imposta di registro con f24 elide se non è possibile optare per la cedolare secca mentre se il periodo supera un mese oltre a questi obblighi, è previsto per il locatore anche quello di denuncia, ossia, in caso di affitto da parte di un cittadino UE va presentata denuncia all’autorità pubblica sicurezza entro 48 ore mentre se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore ma indipendentemente dalla durata del contratto e allegando il permesso di soggiorno.

Locazione turistica oltre 30 giorni: Pertanto, chiunque decide di affittare un appartamento, una seconda casa per un tempo superiore a 30 giorni deve registrare il contratto, pagare le imposte e denunciare, ovvero,

comunicare alla Polizia l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso entro 48 ore dalla consegna dell’immobile esatta ubicazione. Tale comunicazione, comunque può essere effettuata anche tramite raccomandata A/R.

Affittare casa ai turisti dichiarazione dei redditi 2018:

Il trattamento fiscale dei canoni percepiti dall’affitto di case vacanze segue percorsi diversi a seconda della tipologia di locazione, la durata e se la persona che affitta svolge un’attività imprenditoriale o non imprenditoriale per cui si avranno 3 tipi di redditi:

  • Redditi fondiari Tassazione canone di locazione turistica saltuaria: con la locazione turistica saltuaria di una seconda casa che non supera i 30 giorni, per cui senza obbligo di registrazione e senza servizi aggiuntivi quali ad esempio la prima colazione, pranzi, o lavaggio biancheria ecc, la tassazione del reddito avviene come reddito di fabbricato ridotto forfettariamente del 5% mentre prima era del 15% e rendita catastale rivalutata del 5%, se superiore al reddito medio ordinario, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
  • Redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale) ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. i del TUIR Tassazione locazione strutturata ma non abituale, il reddito rientra in redditi diversi e soggetto agli scaglioni Irpef 2018 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%. Reddito fondiario 1 e 2, va dichiarato nel quadro RL dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico.
  • Redditi di impresa Tassazione Locazione turistica attività imprenditoriale: si ha l’obbligo di partita Iva e il reddito è tassato come reddito di impresa, per cui se  si ha una società, i redditi seguiranno le aliquote IRES e IRAP, INAIL, INPS ecc.

Affitto casa vancanza tasse 2018: Cedolare secca 21%, TARI e TASI:

La cedolare secca può essere applicata alle locazioni turistiche?

Si,  sia se il contratto viene registrato all’Agenzia delle Entrate, anche se per l’affitto sotto i 30 giorni non è obbligatoria la registrazione, sia in sede di dichiarazione dei redditi. In base poi alle ultime novità introdotte dalla Manovra Correttiva dal 1° giugno parte la Tassa Airbnb, alle locazioni brevi può essere applicata per opzione la cedolare secca al 21%.

Se poi il contratto di locazione, è concluso tramite intermediari immobiliari, agenzie ma anche tramite portali internet come Airbnb, Expedia, Booking, questi diventano sostituti di imposta e sono obbligati a trattenere la ritenuta fiscale del 21% al momento del pagamento e di riversarla poi allo Stato italiano. Altro adempimento previsto, è l’invio della certificazione unica ai proprietari che hanno affittato l’immobile avvalendosi di un intermediario immobiliare.

Per quanto riguarda la TARI, tassa sui rifiuti occorre verificare la delibera comunale ove è ubicata la casa vacanze, generalmente però gli immobili concessi in locazione, in uso o comodato d’uso dati a non residenti nel comune per un periodo inferiore all’anno, come ad esempio appartamenti affittati a turisti, la Tari è dovuta dal proprietario dell’immobile per tutto l’anno, se invece la casa è affittata con un contratto di locazione superiore all’anno, la tassa sui rifiuti è dovuta dall’affittuario dell’immobile anche se non residente.

Per la TASI tassa sui costi indivisibili del comune, invece, il discorso cambia, infatti, per l’effetto della precedente Legge di Stabilità, che ha previsto l’esenzione dal pagamento della TASI per gli affittuari che locano un immobile come abitazione principale e che detengono l’immobile per più di 6 mesi.